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各縣（市）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理局、新絳縣房地產(chǎn)服務中心，運城開發(fā)區(qū)建設(shè)事業(yè)部，中國人民銀行各縣（市）支行，運城銀保監(jiān)分局各監(jiān)管組，各商業(yè)銀行：

　　為進一步加強商品房預售資金監(jiān)管，運城市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、中國人民銀行運城市中心支行、中國銀行保險監(jiān)督管理委員會運城監(jiān)管分局制定了《運城市商品房預售資金監(jiān)管實施細則》，現(xiàn)予以印發(fā)，請遵照執(zhí)行。

 

　　運城市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局     中國人民銀行運城市中心支行

中國銀行保險監(jiān)督管理委員會運城監(jiān)管分局

　　2022年7月4日

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　　運城市商品房預售資金監(jiān)管實施細則

　　第一條 為加強商品房預售資金監(jiān)督管理，維護房地產(chǎn)市場交易秩序，根據(jù)《山西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、中國人民銀行太原中心支行、山西銀保監(jiān)局關(guān)于印發(fā)<商品房預售資金監(jiān)管辦法>的通知》(晉建房字(2022)74號)規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定本實施細則。

　　第二條 凡在運城市行政區(qū)域內(nèi)批準預售的商品房建設(shè)項目，其預售資金的收存、支取、使用及其監(jiān)督管理，適用本實施細則。

　　第三條 本實施細則所稱商品房預售資金，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售商品房時，購房人按合同約定支付的全部房款，包括定金、首付款、分期付款、一次性付款和銀行按揭貸款、住房公積金貸款等。

　　本實施細則所稱監(jiān)管銀行，是指與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂商品房預售資金監(jiān)管協(xié)議、設(shè)立資金監(jiān)管賬戶的銀行。

　　本實施細則所稱預售人，是指預售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

　　本實施細則所稱購房人，是指購買預售商品房的單位和個人。

　　第四條 市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負責指導和監(jiān)督全市商品房預售資金監(jiān)管工作，具體負責中心城區(qū)商品房預售資金監(jiān)管工作。各縣(市)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理局、運城開發(fā)區(qū)建設(shè)事業(yè)部(以下簡稱“監(jiān)管部門”)具體負責本行政區(qū)域內(nèi)商品房預售資金監(jiān)管工作。

　　“監(jiān)管部門”的主要工作職責是：

　　(一)辦理商品房預售資金使用計劃備案；

　　(二)監(jiān)督管理預售資金收繳、支??；

　　(三)建立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)誠信檔案，向相關(guān)部門提供施工、監(jiān)理等單位的誠信情況，并定期公示；

　　(四)受理商品房預售資金收繳、使用中違法違規(guī)行為的投訴；

　　(五)建立購房款明細管理臺賬，實時掌握已售房屋和應進入專用賬戶的資金，做到?？顚Ｓ?。

　　(六)商品房預售資金監(jiān)管其它有關(guān)工作。

　　人民銀行分支機構(gòu)按照賬戶管理有關(guān)規(guī)定，負責指導商業(yè)銀行做好監(jiān)管賬戶管理工作；銀保監(jiān)部門負責對商業(yè)銀行預售資金監(jiān)管的操作風險和合規(guī)性進行監(jiān)督檢查。

　　第五條 商品房預售資金監(jiān)管遵循“專戶專存、?？顚Ｓ谩⑷瘫O(jiān)管、節(jié)點控制”的原則。

　　第六條 “監(jiān)管部門”應當建立健全以樓盤表為索引的商品房預售管理信息系統(tǒng)，會同銀保監(jiān)等部門推動房屋網(wǎng)簽備案系統(tǒng)和商業(yè)銀行業(yè)務管理系統(tǒng)對接，加強房屋網(wǎng)簽備案、監(jiān)管賬戶資金、銀行按揭貸款等數(shù)據(jù)信息共享。

　　第七條 “監(jiān)管部門”應當會同同級人民銀行、銀保監(jiān)部門綜合商業(yè)銀行監(jiān)管能力、服務效率、研發(fā)水平、經(jīng)營狀況等因素，通過公開招標方式，確定能夠承接商品房預售資金監(jiān)管業(yè)務的商業(yè)銀行。“監(jiān)管部門”應當與中標銀行簽訂商品房預售資金監(jiān)管金融服務協(xié)議，建立監(jiān)管銀行名錄，并將監(jiān)管銀行名錄通過門戶網(wǎng)站、政府網(wǎng)站、微信公眾號等向社會公示。

　　“監(jiān)管部門”應當對監(jiān)管銀行名錄實施動態(tài)調(diào)整，原則上以兩年為周期組織考核評價，淘汰未履行預售資金監(jiān)管職責以及無法承擔預售資金監(jiān)管工作的銀行。

　　第八條 預售人申請商品房預售許可前，應當按照“一證一戶”的原則，在項目所在地“監(jiān)管部門”確定的監(jiān)管銀行名錄中選擇商業(yè)銀行開立商品房預售資資金監(jiān)管專用賬戶(以下簡稱“監(jiān)管賬戶”)，并在《商品房預售許可證》、《商品房買賣合同》中載明。“監(jiān)管賬戶”原則上以幢(棟)為基本單位設(shè)立，每個預售證設(shè)立一個“監(jiān)管賬戶”，該賬戶不支取現(xiàn)金。“監(jiān)管賬戶”名稱為基本賬戶名稱+項目名稱+樓棟號，且預留印鑒要與“監(jiān)管賬戶”名稱一致。

　　第九條 “監(jiān)管部門”、監(jiān)管銀行、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)三方應當簽訂商品房預售資金監(jiān)管協(xié)議(以下簡稱“監(jiān)管協(xié)議”)。“監(jiān)管協(xié)議”應明確各方權(quán)利、義務和責任，明確預售資金收存和使用方式、監(jiān)管額度及違約責任等內(nèi)容。

　　第十條 監(jiān)管銀行根據(jù)“監(jiān)管協(xié)議”，配合“監(jiān)管部門”做好商品房預售資金監(jiān)管工作，并按照監(jiān)管項目分別建立商品房預售資金收繳、支出臺賬，加強對商品房預售資金的繳存、使用等事項的日常監(jiān)管。

　　(一)按照本實施細則要求及時開設(shè)和注銷“監(jiān)管賬戶”；

　　(二)審核預售人預售資金支取憑證的合法性和有效性，對不符合支取條件的不予劃轉(zhuǎn)預售資金；

　　(三)對違規(guī)挪用預售資金的行為及時向同級“監(jiān)管部門”通報；

　　(四)每月5日前將上月商品房預售資金“監(jiān)管賬戶”收支情況報同級“監(jiān)管部門”。

　　第十一條 預售人申請辦理《商品房預售許可證》前，就監(jiān)管項目的基本情況、監(jiān)管內(nèi)容、監(jiān)管時間、資金使用計劃、違約責任等內(nèi)容與同級監(jiān)管銀行、“監(jiān)管部門”共同簽訂“監(jiān)管協(xié)議”，并提供以下資料：

　　(一)監(jiān)管項目(幢或多幢)的工程形象進度表；

　　(二)監(jiān)管項目各階段的資金使用計劃；

　　(三)監(jiān)管銀行要求的其它資料。

　　“監(jiān)管協(xié)議”簽訂后，監(jiān)管銀行向預售人發(fā)放“監(jiān)管賬戶”、賬號。

　　第十二條 預售人申請辦理《商品房預售許可證》時，應當在商品房預售方案中明確預售資金監(jiān)管計劃，并提交“監(jiān)管協(xié)議”，協(xié)議主要內(nèi)容在預售方案中予以明確，并通過附件方式在《商品房買賣合同》中予以體現(xiàn)。

　　預售資金監(jiān)管計劃應包括以下內(nèi)容：

　　(一)項目重點監(jiān)管額度，包括單體工程重點監(jiān)管額度明細；

　　(二)項目用款計劃；

　　(三)監(jiān)管銀行、賬戶名稱、賬號；

　　(四)其他需要說明的情況。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得商品房預售許可后，應當將監(jiān)管銀行、“監(jiān)管賬戶”、賬號等信息在商品房銷售場所顯著位置以及同級“監(jiān)管部門”門戶網(wǎng)站、政府網(wǎng)站、微信公眾號進行公示。

　　第十三條 監(jiān)管項目預售過程中，原則上不得變更監(jiān)管銀行、“監(jiān)管賬戶”、賬號等信息。預售人確需變更監(jiān)管銀行、監(jiān)管賬號、開戶范圍、企業(yè)名稱、項目名稱等相關(guān)信息的，應當經(jīng)同級“監(jiān)管部門”、監(jiān)管銀行同意后辦理相關(guān)變更手續(xù)。

　　第十四條 商品房預售資金應當全部直接存入“監(jiān)管賬戶”，不得存入其他賬戶。

　　預售人與購房人簽訂商品房預售合同后，應當向購房人開具“監(jiān)管賬戶”繳款單（明確繳款銀行、賬戶、賬號和繳款額度）。購房人應當憑繳款單，將全部購房價款直接存入“監(jiān)管賬戶”。購房人申請商業(yè)銀行按揭貸款和住房公積金貸款的，“監(jiān)管賬戶”作為貸款唯一到賬賬戶。“監(jiān)管賬戶”中每筆預售資金入賬要標明具體對應的房號，保證每套房預售資金入賬可查。

　　第十五條 住建部門辦理商品房預售合同網(wǎng)簽備案時,應當核對預售資金已存入“監(jiān)管賬戶”的憑證。對于未按規(guī)定將預售資金存入“監(jiān)管賬戶”的，不得辦理商品房預售合同網(wǎng)簽備案。

　　第十六條 預售人與購房人之間解除商品房預售合同的，應共同到同級“監(jiān)管部門”申請撤銷商品房預售合同網(wǎng)簽備案，同級“監(jiān)管部門”審核準予撤銷的，出具《商品房預售資金退款通知書》。

　　監(jiān)管銀行按照《商品房預售資金退款通知書》，應在2個工作日將監(jiān)管資金退回購房人指定的交易資金結(jié)算個人賬戶和貸款銀行賬戶。

　　第十七條 有貸款的商品房預售項目，專用賬戶原則上開立在提供貸款的商業(yè)銀行；設(shè)定土地使用權(quán)抵押或在建工程抵押的項目，預售人應當保證商品房預售資金監(jiān)管銀行是該項目的抵押權(quán)人。若土地使用權(quán)抵押或在建工程抵押的抵押權(quán)人為非銀行金融機構(gòu)或個人，預售人還應當與抵押權(quán)人、同級監(jiān)管銀行共同簽訂三方協(xié)議，明確各方的權(quán)利、義務和責任。

　　第十八條 監(jiān)管資金分為重點監(jiān)管資金和非重點監(jiān)管資金。重點監(jiān)管資金額度為相應工程建設(shè)預算總額(包括建筑、安裝和區(qū)內(nèi)配套建設(shè)等費用)的110%，工程建設(shè)預算總額應依據(jù)已簽訂的工程建設(shè)全合同約定的價格核定；不能提供全合同的，應根據(jù)已簽訂的工程建設(shè)合同和省公布的定額，按照就高不就低的原則，加上缺項部分的造價核定，一般單平米造價應在2400-2800元之內(nèi)。全裝修交付的商品房項目，應將裝修成本納入工程建設(shè)預算總額。

　　重點監(jiān)管資金實行?？顚Ｓ?，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)，不得用于支付任何借(貸)款本金和利息、繳納土地款、罰金、營銷費用及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)員工工資等費用；在“監(jiān)管賬戶”存續(xù)期間商業(yè)銀行不得擅自扣劃；設(shè)立子公司的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集團公司不得抽調(diào)。

　　非重點監(jiān)管資金是指超出“監(jiān)管賬戶”內(nèi)重點監(jiān)管額度以外的資金。非重點監(jiān)管資金可由預售人提取使用，優(yōu)先用于預售項目工程建設(shè)和償還本項目貸款等。

　　第十九條“監(jiān)管賬戶”留存資金額度可根據(jù)項目單體工程建設(shè)進度進行動態(tài)調(diào)整：

　　(一)施工進度達到地上主體工程±0.00以上未達三分之一的，“監(jiān)管賬戶”留存余額不得低于重點監(jiān)管資金總額的 85%；

　　(二)施工進度達到地上主體工程三分之一以上未達三分之二的，“監(jiān)管賬戶”留存余額不得低于重點監(jiān)管資金總額的 70%；

　　(三)施工進度達到地上主體工程三分之二以上主體結(jié)構(gòu)未封頂?shù)模?ldquo;監(jiān)管賬戶”留存余額不得低于重點監(jiān)管資金總額的 55%：

　　(四)施工進度達到地上主體工程封頂?shù)模?ldquo;監(jiān)管賬戶”留存余額不得低于重點監(jiān)管資金總額的 40%；

　　(五)項目基本建成，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組織施工單位和監(jiān)理單位三方驗收，具備驗收合格資料的，“監(jiān)管賬戶”留存余額不得低于重點監(jiān)管資金總額的20%；

　　(六)取得項目綜合竣工驗收備案的，“監(jiān)管賬戶”留存余額不得低于重點監(jiān)管資金總額的5%；

　　(七)完成不動產(chǎn)首次登記并達到購房人可單方辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記條件的，“監(jiān)管協(xié)議”無其他約定的，可以全額撥付剩余監(jiān)管資金。

　　第二十條 “監(jiān)管部門”可以根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)動態(tài)考核、信用評價及資產(chǎn)負債情況,適當降低或提高其節(jié)點留存重點監(jiān)管資金額度，但每個節(jié)點降低或提高的比例不得超過5%。

　　第二十一條 “監(jiān)管部門”首次資金撥付節(jié)點不得早于主體工程±0.00。

　　第二十二條 預售人申請使用重點監(jiān)管資金，應當按照同級“監(jiān)管部門”確定的撥付節(jié)點提出用款申請。申請時需提交以下材料：

　　(一)企業(yè)用款申請表；

　　(二)工程建設(shè)進度相關(guān)證明材料及影像資料；

　　(三)“監(jiān)管賬戶”對賬單；

　　(四)授權(quán)委托書及受托人身份證復印件；

　　(五)預售人擬向本項目施工單位、材料設(shè)備供應單位或者供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營單位支付款項的，提供合同及對方指定的銀行賬戶；預售人已提前支付上述單位相關(guān)款項的，提供付款證明；

　　(六)應當提供的其他材料。

　　第二十三條 “監(jiān)管部門”在受理預售人重點監(jiān)管資金使用申請后，應當進行必要的現(xiàn)場查勘，并在2個工作日內(nèi)完成審核，符合使用條件的，出具《商品房預售監(jiān)管資金撥付通知書》；對不符合使用條件的，“監(jiān)管部門”向預售人出具不予撥付通知書。并以書面方式說明理由。

　　《商品房預售監(jiān)管資金撥付通知書》中應當明確資金撥付額度及方向。預售人按照本實施細則第二十二條規(guī)定提供付款證明的，應將相應額度的資金撥付至其指定的銀行賬戶；提供擬付款證明的，應將相應額度的資金撥付至施工、材料設(shè)備供應或者有關(guān)單位指定的銀行賬戶。

　　第二十四條 監(jiān)管銀行應當在收到《商品房預售監(jiān)管資金撥付通知書》2個工作日內(nèi)撥付相應款項。

　　第二十五條 當預售項目存在重大風險隱患時，“監(jiān)管部門”應全面接管預售“監(jiān)管賬戶”或建立政府監(jiān)管賬戶，實施封閉管理，保障賬戶資金安全，優(yōu)先用于本項目工程建設(shè)；監(jiān)管銀行應當積極予以配合。

　　第二十六條 如“監(jiān)管協(xié)議”無其他約定的，完成不動產(chǎn)首次登記后，即可申請解除預售資金監(jiān)管。

　　第二十七條 預售人申請解除預售資金監(jiān)管的，同級“監(jiān)管部門”應當自受理之日起1個工作日內(nèi)完成審核。對于符合解除監(jiān)管條件的，由同級“監(jiān)管部門”出具《商品房預售資金監(jiān)管解除通知書》，同級監(jiān)管銀行按照《商品房預售資金監(jiān)管解除通知書》解除資金監(jiān)管，預售人應在5個工作日內(nèi)將監(jiān)管銀行注銷賬戶證明報“監(jiān)管部門”。

　　第二十八條 “監(jiān)管部門”應當認真履行監(jiān)管責任，做好日常指導和監(jiān)督工作，建立預售項目巡查制度。

　　第二十九條 監(jiān)管銀行應當嚴格按照“監(jiān)管協(xié)議”，指定專人負責預售資金監(jiān)管工作，做好監(jiān)管賬戶監(jiān)控，配合“監(jiān)管部門”開展預售資金監(jiān)管執(zhí)法檢查工作。發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在違規(guī)挪用重點監(jiān)管額度內(nèi)資金問題的，應當立即停止撥付并告知同級“監(jiān)管部門”，同級“監(jiān)管部門”要及時作出處理。

　　人民法院保全、執(zhí)行商品房預售資金的，監(jiān)管銀行應當在1個工作日內(nèi)書面告知同級“監(jiān)管部門”，并嚴格執(zhí)行《最高人民法院 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 中國人民銀行關(guān)于規(guī)范人民法院保全執(zhí)行措施確保商品房預售資金用于項目建設(shè)的通知》(法〔2022〕12號)。

　　第三十條 預售人有下列行為之一的，“監(jiān)管部門”責令其限期整改,并可暫停其監(jiān)管資金撥付,記入企業(yè)信用檔案，逾期未改正的可暫停其商品房預售和合同網(wǎng)簽備案，造成嚴重后果的，依法追究其法律責任：

　　(一)未按規(guī)定將商品房預售資金全部存入“監(jiān)管賬戶”的；

　　(二)變相逃避商品房預售資金監(jiān)管的；

　　(三)未按規(guī)定使用商品房預售資金的：

　　(四)提供虛假材料的；

　　(五)其他違反本實施細則或“監(jiān)管協(xié)議”的行為。

　　第三十一條 監(jiān)管銀行未經(jīng)“監(jiān)管部門”核實同意擅自撥付重點監(jiān)管額度內(nèi)資金的，應當負責追回資金；無法追回的，依法承擔相應賠償責任。

　　第三十二條 施工單位、監(jiān)理單位提供虛假證明或采取以“提供商票”等其它方式協(xié)助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違規(guī)支取預售資金的，由有關(guān)部門依法對相關(guān)責任單位和責任人予以處理，將其違規(guī)行為記入企業(yè)信用信息系統(tǒng)，并向社會公示。

　　第三十三條 “監(jiān)管部門”和監(jiān)管銀行工作人員在預售資金監(jiān)管工作中玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權(quán)的，依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第三十四條 本實施細則于2022年7月4日起施行，有效期至2027年6月5日。自2022年7月4日后新審批商品房預售樓棟嚴格按本實施細則執(zhí)行。原審批的主體已封頂且能保證按銷售合同約定竣工交付的商品房預售樓棟，經(jīng)同級住建部門研究同意，可設(shè)定不超過1年的過渡期，未經(jīng)同意設(shè)定過渡期的，應于2022年7月4日起嚴格執(zhí)行本實施細則。各縣（市、區(qū)）、運城開發(fā)區(qū)和中心城區(qū)以前出臺的商品房預售資金監(jiān)管文件與本實施細則不一致的，以本實施細則為準。